人口

本日の勉強会で使った資料ECONOMIST.COMの特別レポートをアップします。原文が長かったので、気になる部分（7割くらい）だけですが。昨日入稿したマイアドバイザーコラム7月の元ネタだったりもします。

——–（はじまり）—–

6月初めにIMFから出された試算によると、確かに現在の金融危機に対するコストは巨額に及びそうだ：2008年から2009年における、G20先進国の財政バランスは、GDP比8%の割合で悪化しそうだ。

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国際連合（United Nations）のWorld Population Prospects：The 2006 Revisionからのデータ。

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少子化の現状

厚生労働省がまとめる2004年の人口統計で、合計特殊出生率（1人の女性が生涯に出産するとされる子供の数の平均）が過去最低の1.28となることが明らかとりました。

同じく厚生労働省発表の将来推計人口では、日本の総人口は1億2774万人をピークに2007年から人口減少が始まると言われています。そのままのペースで減少がが続けば、2050年には1億人を割り込む勢いです。

今まさに、歴史上日本列島に存在する人の数がピークを迎えているわけです。

厚生労働省「平成16年　人口動態統計の年間推移」

少子化と土地価格

少子高齢化の経済へ与える問題は、労働力の低下、年金・社会保険制度への不安などさまざまです。また、この問題は需給環境に大きな影響を及ぼし、土地価格の動向を大きく左右します。

特に住宅地に関しては、人口の減少はそのまま土地需要の減少を意味します。少子化で一人っ子同士が結婚した世帯が増えると、その両親の2つの土地が相続され、土地余りにつながります。もし未婚、或いは子供の居ない世帯が増加すれば、土地余りはさらに顕著になります。

世帯あたりの経済状況が原因なのか、それともライフスタイルの変化なのか、住居購入の物件対象として、一戸建てよりマンションなどの集合住宅を選択する世帯が増える傾向にあることも、同様に土地が余ることにつながります。

最近の地価動向では、首都圏の一部市街地やなどで下げ止まり、または上昇が見られます。地方都市でも市街地では下げ幅が縮小している傾向が見られます。景気が良い時には地価が上昇し、景気が悪くなると地価が下落するという考え方が一般的です。しかし今後、そういった地価上昇や下げ止まりが、全国的な地価上昇へと広がっていく可能性は低いでしょう。むしろ地方の住宅地では、さらに下落するリスクを見込んでおいたほうが良いでしょう。

一見すると住宅を取得する時点では、地価の下落は有利に感じます。しかし、そのまま下落が続けば、取得した土地の価格をローン残高が上回る逆ざやが発生するリスクがあります。今後の住宅取得や住宅ローンの返済計画、現在保有している不動産の管理などの際は、こういった土地価格の動向を踏まえて、しっかりしたプランを立てる必要があります。

国土高通省「平成17年地価公示に基づく地価動向について」

2005.05.28